万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(z吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思hǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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